قولنامه های خرید و فروش ملك تا چه حد الزام آور هستند؟

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یكی از موضوعاتی كه می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یكدیگر و قانون» است كه مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشكلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «الزام آور بودن قولنامه» را بررسی كنیم.

از قدیم بسیاری از معاملات املاك در بنگاه ها انجام و طرفین با نوشتن قولنامه اقدام به خرید یا فروش ملك یا اموال خود می كردند اما سوالی كه وجود دارد این است كه آیا قولنامه در حقوق ثبتی، جایگاهی دارد یا خیر؟

از جمع مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك مستفاد می‌شود كه قولنامه به طور كامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد. مگر مواردی كه استثنا شده‌اند.

املاك در حقوق ثبت به دو دسته تقسیم شده‌اند؛ یك دسته املاكی كه ثبت شده‌اند و دسته دوم املاكی كه ثبت نشده‌اند. آن دسته كه به ثبت نرسیده‌اند، از آنجایی كه ثبت املاك اجباری است، برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاكی هم كه به ثبت می‌رسند برابر مواد فوق‌الاشاره، جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی، قابل انتقال نیستند.

بنابراین نمی‌توان گفت كه حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساكت است بلكه بالعكس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت‌گرفته به‌وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالكیت است. البته در موارد استثنایی ممكن است معاملاتی كه با سند عادی صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گیرد.

مواردی همچون اجاره محل‌های مسكونی، اداری و حق كسب پیشه و تجارت كه برابر ماده یك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ با درج این جمله «اعم از اینكه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه كرده است. یا در ماده یك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ كه عیناً همان جمله را مورد لحاظ قرار داده است كه با استناد به آن می‌توان گفت اسناد عادی مذكور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌ اسناد و املاك خارج است.
به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی حقوقی ایران، مورد دیگر مربوط به وصیت‌نامه است كه چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود، معتبر است. مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است كه در برگیرنده ابنیه‌ای است كه بر روی زمین‌هایی احداث شده‌اند كه به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالكیت برای آنها میسر نیست. در بررسی اجمالی این ماده مشخص می‌شود معاملاتی كه تا تاریخ 21 تیر سال 1365 در مورد املاك مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تأیید هیأتی كه جهت اجرای مفاد این ماده تشكیل می‌شود و طی تشریفاتی، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالكیت صادر شود. غرض از ادای مراتب استثنا این بود كه مشخص شود بعضی اسناد عادی ممكن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیت‌های استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی شوند اما این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.

غلامرضا شهری در صفحه ۱۵۰ كتاب حقوق ثبت، سه نوع مختلف از قولنامه را بررسی كرده است:

الف) قولنامه‌ای كه فقط به امضای یكی از طرفین رسیده و طرف مقابل امضا نكرده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم‌الوفا نیست.

ب) ممكن است در قولنامه فقط مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی كه قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حكایت از وقوع بیع یا صلح كند و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه‌ای، مصداق بارز اسناد مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.

ج) ممكن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد كه یك‌ طرف متعهد می‌شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود، انتقال دهد و طرف دیگر هم می‌پذیرد و هر دو امضا می‌كنند.

چنین قولنامه‌ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع می‌تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا كند و چنانچه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می‌تواند نسبت به عدم تعهد، حكم به انشای پرداخت وجه التزام مشخص‌شده و نه كمتر یا بیشتر كند.

مشاوره حقوقی : https://dad-plus.com/%d9%85%d8%b4%d8%a7%d9%88%d8%b1%d9%87-%d8%ad%d9%82%d9%88%d9%82%db%8c-%d8%af%d8%b1-%d9%85%d8%b4%d9%87%d8%af/